不動産鑑定に関するよくあるご質問

不動産鑑定士とは、不動産の適正な価値を求めることができる国家資格を有する専門家で、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録を受けた人をいいます。

不動産鑑定評価とは、土地や建物等の不動産の経済価値について、地理的状況や法規制、経済環境等のさまざまな要因を踏まえて評価を行い、鑑定評価額を決定することをいいます。なお、法律に基づく「不動産鑑定評価書」の作成は国家資格である不動産鑑定士のみが行えます。

「鑑定評価」とは、不動産鑑定評価基準のすべての内容に従って行われる評価であり、対外的に証明力の高いものとなるため、税務署や裁判所などに根拠資料として提出できる非常に信頼性の高いものとなります。
「価格調査」とは、評価作業の一部を割愛するなど不動産鑑定評価基準のすべての内容に従っているものではないため、主に内部利用を目的としたものとなります。
「鑑定評価」「価格調査」については『業務内容』のページも併せてご覧ください。

「不動産鑑定士による鑑定評価」は、不動産鑑定士が客観的・中立的な立場から適正価格を求めるものです。鑑定評価書は鑑定評価の結果を示す成果物で、法律に基づき作成されるため、対外的に証明力が高く、信頼性も高いので税務署や裁判所、監査法人、市役所、銀行などの提出資料などにお使いいただけます。
「宅建業者の査定」は、不動産仲介等営業の一環として行われる場合の査定になります。鑑定評価書ではないため、対外的な証拠資料とはならないので注意が必要となります。
不動産の評価が必要な場合には、余計なコスト（時間、お金、手間）をかけないようにするためにも、不動産鑑定士に相談することをおすすめします。

鑑定評価書に、法律や不動産鑑定評価基準で定められた有効期限はありません。鑑定評価額は、価格判定の基準となった日（価格時点）においてのみ妥当する価格です。
実務では「1年」が目安と言われることがありますが、決まりではありません。お手元の評価書が使えるかどうかは、提出先の受入条件や利用目的、価格時点以降に価格へ影響する変化があるかによって異なります。判断に迷われる場合はお気軽にご相談ください。
さらに詳しくは、コラム『鑑定評価書に有効期限はある？昔の評価書が使える場面・使えない場面』もご覧ください。

鑑定評価の報酬は、評価の目的、スケジュール、評価の難易度、作業量により異なります。
評価の難易度や作業量は、対象となる不動産の種類、用途、立地、規模、権利関係等の案件の性質により変わります。例えば、土地のみの鑑定評価の場合には30万円（税抜）～が目安となっております。
一部の鑑定事務所は報酬額を鑑定評価額に連動させていますが、当社は事前にお見積りした金額を報酬額としております。そのため、鑑定評価額が高額になったとしても報酬額は変わらないことから、予定していた予算をオーバーしてしまう心配はございません。なお、鑑定評価を行う前には事前にお見積りをしますのでご安心ください。
「報酬」については『鑑定評価の流れ・報酬』のページをご覧ください。
さらに詳しくは、コラム『不動産鑑定の費用はいくら？』もご覧ください。

鑑定評価の報酬額は、統一された報酬基準がなく、各社が自由に設定しているため、ばらつきがあります。
鑑定評価の依頼を決める際、報酬額はわかりやすい判断基準です。ただし、鑑定評価は報酬額だけでなく、品質にも幅があることに注意が必要です。
私はデロイト トーマツ グループに約16年間在籍し、会計監査の立場から多くの鑑定評価書を検証してきました。その経験から、鑑定評価書の品質には相当な幅があると感じています。
品質が低い評価書は、評価の根拠を十分に説明できないことがあります。提出先から説明を求められて対応に時間を取られたり、評価を取り直すことになったりすれば、かえって時間も費用も手間もかかり、結果として費用が高くついてしまうことにもなりかねません。最悪の場合には価格の妥当性を認めてもらうという、本来の目的を果たせないこともありえます。
したがって、依頼先は報酬額だけでなく品質も含めて選ぶことが大切になります。見極めは正直難しいところですが、信頼できる不動産鑑定士に依頼することが、結果として最も価値のある鑑定評価につながると考えています。

鑑定評価のおおまかな流れは、ご依頼を頂いてから必要資料のご準備をいただき、現地調査に伺い評価作業を行って、鑑定評価書を作成するという形になりますので、通常の案件で3～4週間程度のお時間を頂戴しております。
対象不動産の規模や状況等の案件内容によっては、より多くの時間を要する場合があります。また、お急ぎの必要がある場合には、柔軟に対応できる場合もございますのでお気軽にご相談ください。
「鑑定評価の流れ」については『鑑定評価の流れ・報酬』のページをご覧ください。

お見積りの作成は無料になります。
相談内容や依頼内容をお伺いし、対象となる不動産の状況を把握した上で、お見積りを提出いたします。正式にご依頼いただくまでは費用は発生しません。
なお、お見積もりには、最低限、依頼目的、希望スケジュール、地図、不動産の用途、面積の情報が必要です。加えて、対象となる不動産によって異なりますが、登記事項証明書、公図、地積測量図、建物平面図、固定資産税の課税明細書、賃貸借契約書などを可能な限りご準備ください。
「お見積り」については『お問い合わせフォーム』よりご連絡ください。

相談だけで終えても全く問題ありません。鑑定が本当に必要な場合のみ、正式にご依頼いただければ結構です。また、鑑定が本当に必要かどうかについても、当社から真摯にアドバイスさせていただきますので、お気軽にご相談ください。なお、初回のご相談は無料です。
「相談」については『お問い合わせフォーム』よりご連絡ください。

まずは対象となる不動産の所在地と、ご相談の目的（相続、売買、会計処理など）がわかれば十分です。登記事項証明書や固定資産税の課税明細書などがお手元にあればよりスムーズですが、詳しい資料は正式なご依頼の段階でご準備いただければ結構です。必要な資料については「鑑定評価の依頼にあたってはどんな資料を準備しなければいけないのでしょうか？」をご覧ください。

当社の代表不動産鑑定士が必ず対応いたしますのでご安心ください。なお、お電話によるご相談では、対象となる不動産の状況を正確に把握することが難しい場合もございますので、直接お会いしてご相談いただくことをおすすめしております。

特に場所の制限は設けておりません。全国どこでも対応可能です。ただし、場所によっては評価報酬や期間に影響を及ぼす可能性がございます。

依頼者の事情により、所有者や占有者に気づかれないように内密に調査するケースもございます。しかし、評価には現地調査が必須であり、できる限り慎重に対応いたしますが、完全に内密な調査をお約束することは難しいことをご了承ください。

必要となる資料は、対象となる不動産の種類や依頼の目的によって異なりますが、主に以下の通りです。お手元にない資料があれば、当社でも取得可能な資料もありますので、お気軽にご相談ください。
1. 対象となる不動産の場所がわかる地図（住宅地図など）
2. 対象となる不動産（土地・建物）の登記簿謄本
3. 公図
4. 地積測量図
5. 建物図面
6. 固定資産税の課税明細書の写し
7. 賃貸用不動産であれば、賃貸借契約書の写し
8. 多数のテナントのいる賃貸用不動産であれば、レントロール（賃貸の状況がわかる一覧表）
9. 建築確認通知書
10. その他（対象となる不動産の種類や依頼目的による資料）

減損損失の測定では、回収可能価額の算定にあたり不動産の時価（正味売却価額）が必要になります。重要性の乏しい資産では簡便な方法が認められる場合もありますが、金額的に重要な不動産については、監査法人から鑑定評価を求められるケースがあります。建替えや用途変更の予定がある不動産など、判断が難しい場面もご相談ください。当社代表は会計監査の現場で多くの鑑定評価書を見てきた経験があり、監査対応を見据えた評価が可能です。

対応可能です。賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準では、重要性に応じて鑑定評価のほか、一定の評価額や指標を用いた簡便な方法も認められています。毎期の開示が必要となるため、重要な物件は鑑定評価、それ以外は価格調査で対応するなど、ご予算と重要性に応じたご提案をいたします。

対応可能です。M&Aでは、対象会社が保有する不動産の帳簿価額と時価が大きく乖離していることが少なくありません。含み益・含み損を把握しておくことは、買収価格の交渉やデューデリジェンスにおいて重要な判断材料となります。スケジュールやご予算に応じて、鑑定評価のほか、迅速に概算を把握できる価格調査でのご提案も可能です。

対応可能です。企業結合においては、取得した資産・負債を企業結合日時点の時価で評価し、取得原価を配分する必要があります。不動産は金額的に重要となることが多く、監査法人から鑑定評価による時価の裏付けを求められるケースがあります。PPAは原則として企業結合日から1年以内に完了させる必要があるため、早めにご相談いただければ、監査対応を見据えたスケジュールでお手伝いいたします。

役員、同族関係者、グループ会社など関係者間の不動産取引では、税務上「時価」が基準になります。取引価格が時価と乖離していると、相手が役員の場合は差額が給与とされる、法人同士の場合は寄附金や受贈益とされるなど、思わぬ課税が生じるリスクがあります。取引前に鑑定評価を取得しておくことで、価格の妥当性を客観的に説明する根拠となります。具体的な課税関係は顧問の税理士にご確認ください。さらに詳しくは、コラム『社長と会社の間で不動産を売買するとき、価格はどう決める？税務上の時価と鑑定評価の役割』もご覧ください。

相続税の申告では、通常は路線価などにもとづく財産評価基本通達で土地を評価します。ただし、不整形な土地、がけ地を含む土地、接道条件が悪い土地、市街化調整区域の土地などは、通達による評価額が実際の時価を上回ってしまうことがあります。このような場合、鑑定評価額で申告することで、適正な税額となる可能性があります。また、遺産分割にあたって相続人間で公平に分けるため、不動産の時価を把握したいというご相談も多くいただきます。税理士の先生と連携して対応いたしますので、お気軽にご相談ください。

財産分与では不動産の価値をどう見るかが争点になりやすく、当事者それぞれが用意した査定額に大きな差が出ることも珍しくありません。不動産鑑定士による鑑定評価書は、中立的な立場で作成され対外的な証明力が高いため、協議の根拠資料としてだけでなく、調停や裁判への提出資料としてもご利用いただけます。